不動産に関わる岡山の市況

【岡山市北区中心部再開発事業】

岡山市北区中心部で多くの再開発事業が進められています。

2023年２月に新岡山市民会館を核にした再開発ビル「ハレミライ千日前」（同市北区表町）が完成した後も６地区で計画されており、中国地方で進行している再開発事業の６割が岡山市に集中しています。

市街地のリニューアルで中心部の活性化に期待がかかる一方、建設現場では資材費高騰による影響を懸念する声も出ています。

　岡山の玄関口・ＪＲ岡山駅の目の前に、約420戸が入る31階の住宅棟や16階のホテル棟が並び立つ

岡山駅前商店街（同駅前町）の北側で進められている再開発事業。

2026年の完成に向け、1.4ヘクタールの広大なエリアで建設工事が着々と行われています。

密集していた古い店舗や映画館、住居を更地にし、岡山市のランドマークとなるビルを建てる一大事業。

立地の良さを生かし、ホテル棟にはコンベンション施設や商業施設も導入する予定です。

　一方、表町商店街の西側入り口となる旧３丁目劇場（同表町、2013年閉鎖）の一帯で計画されているのは、約200戸の住宅や地域交流サロンなどが入る24階のビル。

2027年の完成を目指していましたが延期しています。

　また、岡山シンフォニービル（同表町）北側の天神町、岡ビル百貨店のある野田屋町、柳川交差点に面した蕃山町でも事業が進んでいます。

いずれも住宅や店舗、子育て支援施設などが複合したビルの建設を予定しています。

　同市中心部での再開発事業は、ここ数年で一気に加速しました。

以前は10年に2件ほどのペースでしたが、2018年以降、再開発組合が毎年のように設立されています。

現在進行している６件の事業数は中国地方では山口県３件広島県１件に比べ突出して多くなっています。

　過半数を占める背景について、老朽化した建物を更新するタイミングと、地主の世代交代が重なり、郊外に出た住民の都心回帰の動きも後押しになっています。

　一方、事業推進の重荷になっているのは資材費や労務費の高騰です。

再開発事業の主な収入源は、住宅などの売却費と行政からの補助金のみ。

事業費全体(設計や建設費など)を賄わなければならず、工事費が膨らめば収支バランスが崩れてしまう。

　完成した「ハレミライ千日前」では物価高騰を受け、国から追加で約６億円の補助金が出たため事業に支障はありませんでしたが、事業計画やスケジュールの見直しを余儀なくされた再開発組合もあります。

【中国地方路線価公表】

広島、高松国税局が7月1日公表した2024年分の路線価は、新型コロナウイルス禍で落ち込んだ経済の回復傾向が続き、中国地方の対前年の平均変動率は3年連続で上昇、四国地方は32年連続のダウンとなったものの下落幅は縮小した。

県別では岡山、広島が３年連続の上昇、香川は32年連続の下落。

最高路線価は岡山、広島、香川ともに上がった。

再開発事業などが進み、中心市街地の土地需要が伸びている。
　岡山県の路線価は、5727地点の平均変動率が前年比1.7％アップ（前年は1.3％上昇）。

上昇地点は岡山、倉敷市の中心部など3252地点だった。

全調査地点に占める割合は56.8％で、前年の51.5％から拡大した。
　最高路線価は岡山東税務署管内の「岡山市北区本町、市役所筋（東側）」の１平方メートル当たり179万円（前年比9.1％増）で、３年連続で上がった。

43年連続の県内トップで、中国５県の税務署別の最高では前年に引き続き３位。

対前年の上昇率は全国の県庁所在地で３番目に高かった。
　県内13税務署別の最高は、岡山西がイオンモール岡山近くの「岡山市北区下石井１丁目、市役所筋（西側）」で、前年比7.5％増の157万円。

倉敷は｢倉敷市阿知１丁目、倉敷駅前広場通り｣で2.8％増の3.7万円といずれも３年連続のプラスだった。

玉島は「倉敷市新倉敷駅前２丁目、新倉敷駅前通り」で12年ぶりに上がり125,000円（4.2％増）。

高梁は「高梁市旭町、高梁駅柿木町線通り」で6万円、新見は「新見市高尾、国道180号通り」で４万円と、いずれも前年の下落から横ばいに転じた。

津山は「津山市大手町、鶴山通り」（58,000円）で２年連続の横ばい。下落した税務署はなかった。
　2018年7月の西日本豪雨で被害を受けた倉敷市真備町地区全域の平均変動率は、前年比0.8％下落（前年は0.6％下落）だった。

9月17日発表された2024年地価調査（基準地価、７月１日現在）で、岡山県内の全用途の平均変動率は0.1％（前年マイナス0.1％）と32年ぶりに上昇した。

商業地は３年連続のプラスとなり、再開発ビルやマンション建設が進む県南都市部での上昇が全体を押し上げた。

新型コロナウイルス禍後の経済回復や物価高騰を背景に、資産としての土地需要の高まりもうかがえる。
　県内全27市町村の367地点（住宅地254、商業地95、工業地9など）を対象に調査した。

このうち前年と比較可能な366地点を見ると、上昇は14地点増の138地点で、横ばいは８減の33地点、

下落は7減の195地点だった。
　市町村別で平均変動率が上昇したのは早島町（2.5％）岡山市（2.0％）総社市（1.5％）倉敷市（1.3％）の４市町。

他の23市町村は下落したが、16市町村で下げ幅が縮まった。下げ幅の最大は美作市の2.4％。
　全用途の１平方メートル当たりの平均価格は前年比1200円増の49,600円。
■住宅地

　平均はマイナス0.3％（前年マイナス0.5％）だった。

市町村別では４市町がプラスで、上げ幅の最大は岡山市の1.4％。総社、倉敷市、早島町と続いた。

残る23市町村は下落した。
　上昇した74地点のうち、上げ幅の最大は４年連続となる「岡山市北区下中野710の113」（15万円）に「岡山市中区門田屋敷１の167の２外」（133,000円）を加えた２カ所で5.6％。

いずれも国道に近い交通利便性から人気が高いとみられる。
　市町村別の平均価格の上位は、岡山市61,100円、倉敷市48,300円、早島町46,300円。
■商業地

　平均は0.9％（前年0.7％）。

調査地点のない西粟倉、新庄村を除く25市町で見ると、プラスは８市町で、早島町の4.0％が最も大きく、以下は岡山、総社、倉敷市、久米南町、瀬戸内市、勝央町、浅口市の順だった。

横ばいは笠岡市、和気、里庄町の３市町で、他の14市町はマイナスとなった。
　上昇地点は前年比８増の53で、最大は「岡山市北区錦町６の101外」の6.6％。

価格は34年連続の最高額となる195万円だった。

次いで「岡山市北区柳町１の６の106外」が6.0％上昇し、再開発が進む岡山市役所筋近くの両地点が上位を占めた。　市町村別の平均価格の上位は、岡山市222,100円、倉敷市100,500円、早島町78,100円。

中国銀行（岡山市北区丸の内）は8月８日、融資や個人向けローンの金利の目安となる短期プライムレート（短プラ）を、９月２日から0.15％引き上げ、年2.125％にすると発表した。

引き上げは2007年３月以来、約17年ぶり。

日銀が７月末に決定した追加利上げを受けた対応で、貸出金利が上昇局面に入ることが鮮明になった。

合わせて、普通預金金利も同日から0.08％増の年0.1％に引き上げる。
　短プラはローンの変動金利と連動しており、変動型の住宅ローンを利用している顧客の金利は、現状から0.15％引き上げられる。早いケースで25年１月の返済分から適用され、3000万円を30年ローンで借りている場合、月々の支払いは約2000円増える見通し。マイカーや教育のローンは10月返済分から適用される。新規のローン金利についても今後、対応を検討する。
　企業向けの融資では、短プラ連動型の貸し出しが0.15％の金利アップとなる。

同行によると、住宅ローンは変動型が約６割、地元企業への融資では短プラ連動型が約２割を占めており、今回の見直しの影響を受けるという。
　同行は日銀の低金利政策を踏まえて、2009年１月から短プラを年1.975％の低水準で据え置いてきたが、日銀が今年３月にマイナス金利解除、７月に追加利上げを決めたのを受け、引き上げに踏み切った。

金利上昇を見越して、６月から融資先への周知を進めており、同行は「金利引き上げは久しぶりになるため、顧客に丁寧に説明していきたい」としている。
　短プラの引き上げは、メガバンクなどが７月末から相次いで公表。

今月６日には広島銀行（広島市）が、９月２日から0.15％の引き上げを発表した。

岡山県内の金融機関では他にも追随する動きがあり、トマト銀行（岡山市北区番町）は「引き上げを予定している」とする。
　中国銀行は、普通預金金利についても年0.1％とし、現行（0.02％）の５倍に引き上げる。

引き上げは、0.001％から大きくアップした今年４月以来。

金利が0.1％以上となるのは2008年以来、約16年ぶりとなる。

財務省岡山財務事務所は9月12日、７～９月期の法人企業景気予測調査（8月15日時点）の結果を発表した。全産業の景況判断指数（ＢＳＩ）は1.3で、前期（４～６月期）から8.8ポイント上昇。３期ぶりに改善しプラスに転じた。原料費高騰分の価格転嫁が進み、製造業で大きく上向いた。
　プラスになるのは、2023年10～12月期（4.3）以来。次期（2024年10～12月期）は今期より3.1ポイント上昇の4.4を見込んでおり、同事務所は「引き続き緩やかな回復の状況にある」とみる。
　業種別では、製造業が24.9ポイント上昇の7.0。繊維工業は価格転嫁の進展に加え販路も拡大した。

金属製品は自動車メーカーの出荷停止などで落ち込んでいた需要に回復の兆しがある。

一方で、木材・木製品は住宅着工の低迷により景況が悪化している。
　非製造業は0.1ポイント下降の▲2.0。建設は公共工事の受注増などで上向いたが、小売りは団体旅行などで利用する客の減少が響いた。
　企業規模別では、大企業（資本金10億円以上）が横ばいの7.7、中堅企業（１億円以上１０億円未満）が9.7ポイント上昇の7.3、中小企業（１千万円以上１億円未満）が10.5ポイント上昇の▲3.3だった。
　雇用状況を「不足気味」と答えた割合から「過剰気味」とした割合を引いた指数は6.9ポイント上昇の35.7。４月に運輸、建設業で導入された残業規制などで人手不足感が強まっている。
　同事務所は「24年度は売上高や設備投資額も前年度を上回る見込みだが、為替や金利上昇でマイナス影響を受ける可能性もある」としている。

日銀岡山、広島支店は、９月６日最近の管内金融経済月報をまとめた。岡山は企業の業況感の改善を踏まえて「緩やかな回復を続けている」との景気判断を23カ月連続で据え置いた。

広島も「緩やかな回復基調にある」との判断を５カ月連続で維持した。

個人消費は「増加ペースが鈍化している」との判断を維持。

物価高を背景に、百貨店やスーパーでは買い上げ点数の減少や低価格商品へのシフトが見られた。

家電販売は新型コロナウイルス禍の巣ごもり需要の反動からパソコンなどを中心に弱めの動きが続く。

一方、夏休みや国際線の再開で主要観光地への入り込み客数は増えており、宿泊や外食の需要が好調に推移。乗用車販売は半導体などの供給制約が解消に向かい、一部メーカーの認証不正問題による生産停止の影響が和らいできた。
　主要製造業の生産は「持ち直している」との判断を据え置いた。電気機械はＩＴ関連製品の在庫調整が世界的に進んでいることから緩やかな回復基調に入った。自動車といった輸送用機械は生産水準が好転し、それに伴い鉄鋼も持ち直している。化学は中国の需要低迷で低調。
　設備投資は物流拠点や工場を新設する動きがあり、増加している。公共投資も国土強靱化（きょうじんか）政策などを背景に増加傾向。住宅投資は弱めの動き。労働需給は引き締まっており、雇用者所得は緩やかに改善している。
　日銀岡山支店の広瀬敬久支店長は「物価高の影響で生活防衛的な動きが見られるものの、お盆期間を中心に人の流れは活発で、特別な機会を捉えた消費は堅調と認識している。賃上げやボーナスの上昇もこうした消費行動を支えており、個人消費が腰折れしているとは考えていない」と説明。日銀が７月に決定した追加利上げにも触れ「今後、変動金利型の企業向け融資などの金利上昇が見込まれる。企業や個人への影響をしっかり分析していきたい」と述べた。

8月19日岡山経済研究所（岡山市北区丸の内）は、岡山、香川、広島県東部の企業に景況を聞く「東瀬戸圏企業経営動向調査」の４～６月期の結果をまとめた。

自社業況総合判断指数（BSI、▲はマイナス）は前期（１～３月）に比べて3.1ポイント低下の▲5.9。

物価高に伴う個人消費の減速などが響き、２期連続の悪化となった。非製造業は▲4.6で、3.8ポイント低下した。

物価高による節約志向の高まりで、飲食店・宿泊（14.7ポイント低下の▲5.6）や小売業（5.2ポイント低下の▲12.9）がダウン。

ドライバーの残業規制に伴う「2024年問題」の影響を受けた運輸・倉庫も7.8ポイント低下の▲10.9となった。
　製造業は2.3ポイント低下の▲7.0。中国経済の減速が響いた一般機械（11.5ポイント低下の▲9.6）、個人消費が一服している衣服（9.8ポイント低下の▲15.8）、住宅向けの需要が減った金属・非鉄（8.7ポイント低下の▲16.1）などで減少幅が大きかった。
　製造業では企業規模によって景況感が異なり、資本金３億円超で従業員301人以上の大企業は14.4ポイント上昇の7.7、中小企業は3.2ポイント低下の▲7.8と明暗が分かれた。
　地域別では、岡山（1.7ポイント低下の▲4.8）、広島県東部（5.7ポイント低下の▲3.9）、香川（5.7ポイント低下の▲12.2）といずれも悪化した。
　　経営上の問題点（二つまで回答）では、製造業は「原材料（仕入れ）高」（47.9％）、非製造業は「人手不足」（44.8％）が最多。２位はともに「売り上げ（受注）不振」（製造業44.9％、非製造業32.8％）だった。
　次期（７～９月期）は2.5ポイント上昇の▲3.4を見込む。岡山経済研究所は「物価高に伴い、需要の減速感が強まっている。

今年の春闘で相次いだ賃上げの効果で、個人消費が活発化することに期待したい」としている。
　調査は６月、847社に郵送で行い、437社が答えた。回答率51.6％。
　東瀬戸圏企業経営動向調査では、雇用状況についても尋ねた。

４～６月期の調査で毎年行っており、雇用人員判断ＢＳＩ（雇用が「過剰」と答えた企業割合から「不足」の割合を引いた数値、▲は不足超）は、前年より0.4ポイントダウンの▲42.2。４年連続で人手不足感が強まった。
　業種別では、非製造業が2.9ポイント低下の▲55.6。

新型コロナウイルスの５類移行に伴う人の流れの回復が追い風となっている小売業や飲食店・宿泊、情報通信で不足感が高まった。一方、製造業は0.8ポイント上昇の▲30.9で、マイナス幅が縮小。

化学や金属・非鉄で不足感が緩和したほか、電気機械では４年ぶりに「過剰」が「不足」を上回った。
　2024年度の賃上げについては「定期昇給とベースアップ（ベア）をともに実施」が43.4％、「ベアを実施」が8.6％に上り、ベアを行う企業は前年度より7.6ポイント上昇の計52.0％に達した。

業種別では、製造業が8.8ポイント上昇の54.1％、非製造業が6.2ポイント上昇の49.5％。
　来春の正社員の新規採用人数は、全産業平均で今春より11.9％増やす計画。

ただ、中小企業製造業については、業況の減速を背景に今春比0.4％減を見込んでいる。
　同研究所は「コロナ禍からの経済再開で人手が足りなくなり、正社員を増やそうという機運が高まっている。学生優位の『売り手市場』がしばらく続きそうだ」としている。

8月18日岡山県商工会議所連合会は、４～６月期の岡山県内景気観測調査をまとめた。

前年同期に比べて「好転」とした企業割合から「悪化」とした割合を引いた景況判断指数（ＤＩ＝▲はマイナス）は▲6.9で、前期（１～３月期）より2.0ポイント上昇。

価格転嫁が進んでいることを背景に、２期ぶりの改善となった。
　業種別（５種）に見ると、小売業が▲8.5で8.2ポイント上がったのをはじめ、建設業（3.6ポイント上昇の▲14.3）、製造業（1.9ポイント上昇の▲10.5）、サービス業（1.1ポイント上昇の7.6）でも改善。卸売業は5.0ポイント低下の▲9.7となった。
　製造業の内訳では、輸送用機械器具（33.3ポイント上昇の33.3）や鉱業・窯業・土石（25.0ポイント上昇の0.0）が伸びた一方、好調が続いていた食料品は23.4ポイント低下の▲7.4と、３期ぶりに悪化した。サービス業では、運輸・倉庫（20.0ポイント上昇の13.3）、飲食・宿泊（15.4ポイント上昇の30.8）の伸びが大きかった。
　１２商工会議所ごとの地区別では、備前（14.3ポイント上昇の▲16.7）、井原（11.5ポイント上昇の0.0）、岡山（2.6ポイント上昇の1.7）など７地区で改善。

高梁（0.0）は横ばいで、倉敷（5.6ポイント低下の▲11.4）や総社（3.9ポイント低下の▲23.1）など４地区は悪化した。
　製品・商品販売価格の指数（前年同期に比べ「上昇」とした割合から「下降」とした割合を引いた数値）は5.4ポイントアップの41.6。３期ぶりに上がり、価格転嫁が進んだことをうかがわせた。
　常用従業員の過不足を示す指数（同「不足」とした割合から「過剰」とした割合を引いた数値）は前期と同じ24.1で、人手不足の状況が続いている。
　同連合会の松田久会長は「価格転嫁の進行で採算性の向上が見られてきているが、体力がある企業と、ない企業で二極化の様相が強まっている。大手や中小など全ての企業に対して、価格転嫁の必要性を訴えていきたい」と述べた。
　調査は６月中旬、県内の会員企業589社を対象に行い、499社が答えた。回答率は84.7％。

日銀岡山支店は8月６日、最近の管内金融経済月報を発表した。企業の景況感が堅調なことを背景に、「緩やかな回復を続けている」との景気判断を２２カ月連続で据え置いた。
　個人消費は「増加ペースが鈍化している」に引き下げた前回判断を維持。

物価高による節約意識の高まりで、小売店では買い上げ点数の減少や低価格商品へのシフトといった動きが見られた。

一方、今春の賃上げなどを受け、高額品や夏物衣料の販売は堅調に推移。

主要観光地への入り込みも着実に増加している。乗用車販売では、一部メーカーの出荷停止の影響が和らいできた。
　主要製造業の生産は「持ち直している」との判断を据え置いた。自動車などの輸送用機械は回復し、それに伴い鉄鋼も持ち直している。電気機械はＩＴ関連製品の在庫調整の進捗（しんちょく）で下げ止まり、化学は中国の需要低迷を受けて弱めの動きが続いている。
　設備投資は増加。能力増強や脱炭素化に向けた取り組みが進むほか、人材確保を狙いに社宅を整備する動きも見られる。住宅投資は弱めの動き。公共投資は国土強靱化（きょうじんか）政策などを踏まえて緩やかに増加している。労働需給は引き締まっており、雇用者所得は緩やかに改善している。
　日銀岡山支店の広瀬敬久支店長は「物価高で生活防衛的な消費行動が続いているものの、賃上げやボーナスの上昇が背景とみられる消費も見られ始めている」と説明。

日銀の利上げなどを受けて外国為替市場で進んでいる円高については「為替の急激な変動は企業の事業計画に大きな影響を与える。経営者に話を聞きながら影響を確認していきたい」と述べた。

【岡山駅東マンション建設】

野村不動産（株）は、JR西日本不動産開発（株）と共に参加組合員として進めている「岡山市駅前町一丁目2番3番4番地区第一種市街地再開発事業」の住宅棟「プラウドタワー岡山」（岡山市北区、総戸数422戸、うち分譲戸数367戸）の概要を発表した。

　野村不の新築分譲マンション「プラウド」シリーズでの岡山県初供給で、同県内では最大級のマンションとなる。JR「岡山」駅まで徒歩3分。敷地面積は3,249.22平方メートル、建物は鉄筋コンクリート造地上31階地下2階建て。免震構造を採用。専有面積は44.92～193.87平方メートル、間取りは1LDK～4LDK。販売開始は7月下旬の予定。

　エントランスホールは天井高約7.5mの2層吹き抜けの大空間とする計画。ホテルライクな内廊下設計や、各階ゴミ置き場、車寄せなどに加え、共用施設としてスカイラウンジやスタディスペース、ゴルフレンジなどを用意する。

　29～31階の上層住戸はプレミアム住戸として有償オーダーメードに対応し、ユーザーが求めるプランニングを提供する。また、リビングダイニングへの天井カセット型エアコンの標準採用やリビング天井高3mなどハイグレードな設備仕様を導入する。一般住戸においてもスケルトンインフィルを採用し、ライフステージ変化や家族の成長などに合わせた間取り可変をしやすい住戸を設定するなど、多様な顧客ニーズを吸収する。

　建物は長期優良住宅認定を取得する予定で、断熱性能はZEH基準をさらに上回るUA値0.16～0.47となる。マンション全体で使用するエネルギーについても、実質再生可能エネルギー由来の電気を一括受電するなど環境負荷の低減も図る。同再開発事業は、岡山県の玄関口として「岡山」駅前の都市機能の再整備を行なうもの。「OKAYAMA GATE PLACE」をコンセプトとして、同物件とホテル棟・駐車場棟に加え広場スペースも整備。新たな都市型複合施設を創出することで、周辺の既存施設と一体となって新たなにぎわいを生み出していく。