日本の不動産・景気動向・税制

西日本旅客鉄道（株）（JR西日本）、JR西日本不動産開発（株）、JR西日本大阪開発（株）は２月14日、「大阪」駅（うめきたエリア）地上部で開発を進めている商業施設の名称を「うめきたグリーンプレイス」に決定したと発表した。

　うめきた地区は、JR「大阪」駅北側の旧「梅田貨物」駅約24haの区域。現在、2期区域（約17ha）の開発が行なわれている。「うめきたグリーンプレイス」は2期区域の玄関口として、「みどり」や「出会い・交流の場」をテーマに緑豊かな広場や賑わい、憩いの空間をつくり出す。

　敷地面積は約1万2,500平方メートル、店舗面積は約3,750平方メートル。地上3階建て。物販や飲食店舗で構成し、20店舗が出店する予定。
　1階は「大阪」駅（うめきたエリア）地上出口に直結。テイクアウトの需要に対応した食物販店舗を展開する。2階はJR「大阪」駅と、2024年9月に開通する歩行者デッキでつながり、フードコートやカフェなどが出店予定。3階は開放的な空間を生かし、ビストロやイタリアン、バーなど上質な飲食店を展開する。

（株）帝国データバンクは、2024年1月の「TDB景気動向調査」の結果を発表した。有効回答数は1万1,431社。

　同月の景気DI （0～100、50が判断の分かれ目）は、44.2（前月比0.7ポイント減）で、4ヵ月ぶりに悪化。能登半島地震の影響や暖冬による季節商品の不振、自動車メーカー不正などがマイナス要因となり、国内景気の改善傾向がストップした。幅広い業種にマイナス影響があったことから、10業界中７業界で景気DIが悪化している。

　「不動産」は48.1（同0.6ポイント増）で3ヵ月ぶりに改善した。大都市での再開発の進捗により、「人流が回復して飲食店舗に活気が戻っている」（貸事務所）などといったコメントがあったほか、マンション価格の高騰に対しては「新築分譲マンションの供給が少なく、低金利もあり売れ行きは好調」（不動産代理・仲介）といった声もある。一方で、物件価格の高騰が続いていることで今後の購入意欲低下を危惧する声も高まっている。

　今後の国内景気について、同社では「持続的な賃上げによる個人消費の動向がカギになる。人材不足・職人不足や2024年問題など構造的な悪材料を抱える中で、賃上げの継続が焦点となり、横ばい傾向で推移する」と予測している。

（独）住宅金融支援機構は、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の2024年2月の適用金利を発表した。

　融資率9割以下・借入期間21年以上の金利は、年1.820％（前月比0.050％下降）～3.470％（同0.100％上昇）。取扱金融機関が提供する最も多い金利（最頻金利）は年1.820％（同0.050％下降）と3ヵ月連続で下降した。

　融資率9割以下・借入期間20年以下の金利は年1.340％（同0.050％下降）～2.990％（同0.100％上昇）。最頻金利は1.340％（同0.050％下降）と、3ヵ月連続の下降となった。

国土交通省が発表した令和5（2023）年「地価公示」によると、1月1日時点の地価変動率（全国平均）が全用途平均が2年連続で上昇した。調査地点は全国2万6,000地点。

　ウィズコロナのもとで景気が緩やかに持ち直す中、地域や用途などによって差はあるものの、都市部を中心に上昇が継続。地方部においても上昇範囲が広がるなど、全国的に回復傾向が顕著となった。

都道府県調査との共通地点における動向をみると、年前半・後半ともにすべての圏域で住宅地・商業地ともに上昇し、特に後半になるにつれて上昇率が拡大した。

　1月1日時点の地価変動率（全国平均）は、全用途平均で1.6％上昇（前年：0.6％上昇）。住宅地は1.4％上昇（同：0.5％上昇）、商業地が1.8％上昇（同：0.4％上昇）といずれも2年連続で上昇、上昇幅も拡大した。

　三大都市圏では、全用途平均が2.1％上昇（同：0.7％上昇）、住宅地が1.7％上昇（同：0.5％上昇）、商業地が2.9％上昇（同：0.7％上昇）。東京圏・大阪圏・名古屋圏の各都市圏においても、住宅地・商業地ともに上昇。上昇幅は住宅地が東京圏・名古屋圏で2％超、商業地がいずれも2～3％台の上昇幅となった。

　地方圏は、全用途平均1.2％（同：0.5％上昇）と2年連続の上昇で上昇幅も拡大。地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）については全用途平均・住宅地・商業地のいずれも上昇が継続。地方四市を除くその他の地域にでは、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年ぶりの上昇に転じた。

　都道府県別では、住宅地変動率がプラスとなったのは25県（同：20県）、商業地では24県（同17県）だった。今回最も上昇した地点は、住宅地は前年と同じ北海道北広島市共栄町1-10-3の地点で、前年よりも30％上昇した。商業地も同じく北海道北広島市1-1-3で、上昇率は28.4％。住宅地・商業地ともにトップ10は北海道が占めた。

政府与党は「令和5年度税制改正大綱」を決定した。

不動産・住宅関連の主な改正項目は下記の通り。

　①土地の有効活用による投資促進と不動産市場の活性化に向け、長期保有（10年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（買換資産）を取得した場合に譲渡した事業用資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置と、土地の所有権移転登記および信託登記に係る登録免許税の特例措置、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例について、それぞれ3年間延長する。

　②人口減少が進展し利用ニーズが低下する土地が増加する中、新たな利用意向を示す者への土地譲渡を促進し、適切な利用・管理を確保、さらなる所有者不明土地の発生を予防するために、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置を延長。

さらに譲渡価額の要件の上限について条件付きで800万円に引き上げる。

　③REITおよび特定目的会社が取得する不動産に係る特例措置は2年間延長。

不動産特定共同事業法上の特例事業者などが取得する不動産に係る現行の特例措置も2年間延長すると共に、不動産取得税の軽減対象に保育所を追加する。

　④都市の競争力・魅力の向上と活力ある地方づくりを進めるため、都市再生緊急整備地域等における国土交通大臣の認定を受けた優良な民間都市開発プロジェクト（認定民間都市再生事業）に係る特例措置の3年間延長と、地方都市における事業区域面積要件の緩和（1ha→0.5ha）を行なう。
　また、市街地再開発事業による保留床の処分促進に向け、事業用資産を保留床に買い換えた場合の課税繰り延べの適用期限を3年間延長する。

　⑤住まいの質の向上や無理のない負担での住宅確保につなげるための施策として、マンション長寿命化の促進に向け、一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、マンションに係る固定資産税額を減額する特例措置を創設する。

期間は2年間（2023年4月1日から25年3月31日）。
　⑥空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間を4年間延長。

さらに売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または除却の工事を行なった場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする形に拡充する。

　⑦買取再販で扱われる一定の住宅等に係る不動産取得税（宅地建物取引業者の取得にかかるもの）について、軽減措置の適用期限を2年間延長。

⑧また高齢者が安心して暮らせる住宅ストックが不足していることに鑑み、新築のサービス付き高齢者向け住宅に係る特例措置も2年間延長する。